Comment nous calculons les prix
Une approche statistique rigoureuse pour des prix de référence fiables.
Notre approche statistique
DAREK collecte et analyse les annonces immobilières publiques pour calculer des prix de référence au m² par commune et par quartier. Notre méthodologie repose sur des outils statistiques éprouvés qui garantissent la fiabilité des résultats, même en présence d'annonces au prix irréaliste.
Les étapes du calcul
La médiane, pas la moyenne
DAREK utilise la médiane statistique plutôt que la moyenne arithmétique. La médiane représente la valeur centrale d’un ensemble de données : 50 % des prix sont au-dessus, 50 % sont en dessous. Contrairement à la moyenne, la médiane résiste aux valeurs extrêmes. Un bien affiché à un prix irréaliste (trop haut ou trop bas) n’affecte pas significativement le résultat.
Élimination des valeurs aberrantes (IQR)
Avant tout calcul, DAREK applique la méthode de l’écart interquartile (IQR — Interquartile Range) avec un facteur de 1,5 pour éliminer automatiquement les valeurs extrêmes. L’IQR mesure la dispersion des 50 % centraux des données (entre le 25e et le 75e percentile). Toute valeur située en dehors de l’intervalle [Q1 − 1,5×IQR ; Q3 + 1,5×IQR] est considérée comme aberrante et exclue du calcul.
Le prix « à partir de »
Lorsque le volume de données est suffisant, DAREK affiche un prix « à partir de » qui correspond au premier quartile (Q1), soit le 25e percentile des prix observés. Ce prix d’entrée représente le seuil en dessous duquel se situent 25 % des annonces. Il donne une indication du prix minimum réaliste pour accéder à un bien dans une zone donnée.
Indicateurs de fiabilité
Chaque prix affiché est accompagné d’un indicateur de fiabilité basé sur le nombre d’annonces analysées. Plus le nombre d’annonces est élevé, plus le prix de référence est fiable.
Niveaux de fiabilité
Fiable — 20 annonces ou plus
Volume de données suffisant pour un prix de référence solide.
Approximatif — 10 à 19 annonces
Le prix donne une tendance mais peut varier. À utiliser comme indication.
Données limitées — 3 à 9 annonces
Peu de données disponibles. Le prix est indicatif et doit être interprété avec prudence.
Prix d'annonces, pas prix de transaction
Les prix affichés sur DAREK sont des prix demandés par les vendeurs dans leurs annonces (prix d'offre). Ils ne correspondent pas aux prix de transaction réels, qui sont généralement inférieurs de 10 à 25 % en raison de la négociation. Ces prix constituent néanmoins un indicateur précieux pour comprendre les tendances du marché immobilier.